Mercato Immobiliare Milano: scenario 2020/2021


In occasione del convegno “Gran Milàn” realizzato in collaborazione con Risanamento, property company quotata in Borsa Italiana, è stata presentata il 22 luglio la quarta edizione del Rapporto 2020 di Scenari Immobiliari, dedicata al mercato immobiliare della Città Metropolitana di Milano.

Con un focus su “La nuova geografia della Grande Milano: territorio e mercato immobiliare” quest’anno l’attenzione si è concentrata anche su tutta la cintura metropolitana, estendendo il rapporto oltre i confini amministrativi, per analizzare le potenzialità di sviluppo di aree meno centrali ma altrettanto attrattive dal punto di vista degli investimenti immobiliari.

Trend in crescita e prospettive: “Milano non si ferma”

A causa dell’emergenza sanitaria Covid-19, il mercato immobiliare della Città Metropolitana di Milano ha inevitabilmente subito una frenata, con transazioni stimate in calo per il 15,4% (64.620 in totale). Quanto emerge dal Rapporto, però, è una nota assolutamente positiva, che stima una crescita del 10% e 70.950 compravendite immobiliari nel 2021, con trasformazioni urbane ed edilizie che avranno un impatto di oltre 45 miliardi di euro fino al 2035 sul mercato immobiliare di riferimento, dei quali, quasi 13 nella sola città di Milano.

Nel corso del 2020, all’interno del territorio della Grande Milano, ad eccezione del capoluogo, gli scambi di case registreranno sì valori in calo del 16% (30.800 in totale) rispetto alla media nazione del 23,6%, ma torneranno a crescere del 10% nel prossimo anno, stimando un totale di 34 mila scambi.Quanto a Milano, invece, il 2020 dovrebbe terminare con un calo di circa il 15% delle compravendite rispetto al 2019, ma l’inclinazione è alla crescita nel 2021 con una stima del 13,6% in più, ovvero circa 25.000 compravendite. 

Come sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari,  la capacità attrattiva di Milano è stata solo stoppata da coronavirus, ma non ha intaccato in alcun modo la sua forza e il ruolo di motore trainante del territorio circostante e di tutto il Paese. Sulla scia di questa dinamica positiva, la politica urbanistica consentirà alla città di continuare a confrontarsi alla pari con le realtà europee. I buoni fondamentali economici, la vivacità culturale della città e l’ottimo sistema di trasporto pubblico metropolitano hanno permesso di mantenere la disoccupazione a livelli molto bassi, offrire buone prospettive di carriera professionale, contribuendo a qualificare molta parte del mercato. La città, inoltre, è stata capace di promuovere il proprio mercato residenziale come un buon investimento. Nonostante l’attività edilizia stenti a ripartire nel resto del Paese, a Milano si rileva un numero di iniziative residenziali elevato e una progressiva densificazione del tessuto urbano consolidato in corrispondenza dei nuovi servizi

Nonostante le oscillazioni, dunque, il mercato immobiliare di Milano e del territorio preso in esame, registra livelli pressoché invariati, dimostrando come anche le tendenze alla produzione, seppur indebolite nei primi mesi dell’anno, non si siano mai fermate.  
 

Acquistare e vendere casa a Milano: stime di prezzi e canoni

In relazione a prezzi di vendita e canoni medi, ciò che emerge dal Rapporto è una lieve diminuzione, rispetto all’andamento dello scorso anno.

A seconda della zona, il mercato immobiliare di Milano, nel 2019, ha registrato i seguenti parametri:

  • Milano centro: prezzo di vendita di € 8.850,00/mq nelle zone centrali e canone medio annuo di € 345,00/mq
  • aree semicentrali: prezzo di vendita di € 5.000,00/mq e canone medio annuo di € 215,00/mq 
  • zone periferiche: prezzo di vendita di € 3.300,00/mq e canone medio annuo di € 130,00/mq canoni medi

Per la fine dell’anno e l’inizio del 2021 viene stimata una lieve inflessione di quotazione per prezzi e canoni: se da una parte, per le zone centrali il valore raggiunto nel 2019 si manterrà pressoché costante, con una leggera diminuzione di poco più dell’1%, dall’altra le zone semicentrali subiranno una contrazione maggiore, poco più del 3%, mentre le zone periferiche saranno quelle con un decremento più evidente. Per il mercato immobiliare di Milano la diminuzione dei prezzi di vendita sarà, per la fine dell’anno in corso, pari a circa il 3%, mentre i canoni al 4%, che nel 2021 registreranno un ulteriore calo del 4% e di un ulteriore 3% rispetto al 2020 per i prezzi di vendita.

Tuttavia, la crisi sanitaria che stiamo affrontando avrà effetti più prolungati nelle zone periferiche, mentre a partire dal 2022 i prezzi ed i canoni delle zone centrali e semicentrali saranno di nuovo in crescita.
 

Progettazione edilizia e urbanistica: gli scenari di trasformazione nella Grande Milano

Come abbiamo visto, questa edizione di Scenari Immobiliari ha posto un’attenzione particolare verso la “Grande Milano”, accorpando nel Rapporto i territori di Milano e Monza Brianza, non solo
- come evidenziato da Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari - per la prossimità geografica dei due capoluoghi, ma soprattutto per la successione di dinamiche di sviluppo similari che hanno determinato nel tempo un continuum consolidato del tessuto edilizio, produttivo e infrastrutturale tale da rendere difficile l’individuazione di un vero e proprio confine fra i due ambiti

Dal punto di vista del mercato immobiliare, infatti, è notevole analizzare come complessivamente le trasformazioni edilizie ed urbane della Grande Milano interessino una superficie territoriale di circa 65 chilometri quadrati, capace di generare una superficie lorda di 25,3 milioni di metri quadrati, concentrata per quasi la metà nel settore residenziale (11,5 milioni di metri quadrati), direzionale/commerciale (3,9 milioni di metri quadrati) e produttivo/logistico (7,4 milioni di metri quadrati), dimostrando ambiziose potenzialità di sviluppo, che daranno casa a circa 230.000 abitanti teorici e quasi 100.000 posti di lavoro.

Viene così stimato un impatto sul mercato immobiliare di circa € 45,1 miliardi di valore aggiunto, concentrato per circa il 69%nel comparto residenziale.

Quanto a Milano città, invece, le trasformazioni urbane interessano una superficie totale di quasi 8 chilometri quadrati, che saranno in grado di generare una superficie lorda di 4,3 milioni di mq, concentrata per poco più della metà nel settore residenziale (2,25 milioni di mq), direzionale (740.000 mq) e commerciale (490.000 mq), stimando così un impatto sul mercato immobiliare di circa 12,7 miliardi di  euro di valore aggiunto, concentrato per oltre il 70% nel comparto residenziale.
 

Rilancio 2021: fiducia nel settore immobiliare di Milano 

Da quanto emerso durante il Rapporto 2020 di Scenari Immobiliari, dunque, il mercato immobiliare di Milano dimostra forza e dinamismo, nonostante la battuta d’arresto di questo inizio anno. La vivacità economica e culturale, oltre che il ruolo assunto in molti settori d’eccellenza, garantiscono alla Grande Milano uno spazio esclusivo nel panorama nazionale ed in continua crescita. Come precisa Zirnstein, poi, la città di Milano ha bisogno del suo territorio allargato per contenere la complessità di relazioni economiche e il territorio periferico ha bisogno, al tempo stesso, dell’influenza economica, commerciale, culturale e formativa del suo centro, sottolineando come l’andamento tra Milano ed il territorio circostante preso in esame dimostri una complicità progettuale e di sviluppo
contigua e di slancio per i prossimi scenari
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