Analisi del mercato milanese degli ultimi sei mesi


Il mercato immobiliare milanese del primo semestre 2018 si inserisce in un panorama italiano che ha registrato crescita delle transazioni, seppur con un ritmo e con indici inferiori agli stati europei trainanti (Francia, Germania, Regno Unito, Spagna).

L'European Outlook 2019 presentato a metà settembre 2018 a Santa Margherita Ligure da Scenari Immobiliari, presenta un trend di crescita dell'Italia del 5,3% nel 2018 (con un giro di affari di 125 miliardi, registrato in tutti i settori del mercato immobiliare, dato di novità dopo 10 anni ) ed un rallentamento previsto per il 2019, con un aumento stimato del 4,8%.

Dalle interviste condotte durante il Forum, rivolte  ad oltre 350 tra imprenditori e manager riuniti, più della metà (54%) si è espresso a favore di una certa stabilità del sistema economico italiano nel 2019, mentre un terzo (33%) prevede un leggero miglioramento. Pochi i pessimisti che vedono un lieve peggioramento all’orizzonte (13% in totale). 

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, nella giornata di chiusura del Forum ha dichiarato: “Sul fronte delle potenzialità del mercato immobiliare italiano, nel 2019 gli investimenti si concentreranno sul segmento terziario a Milano mentre a Roma si privilegerà quello ricettivo. Allargando il raggio d’azione, nel Nord Italia gli investitori punteranno su terziario e, in misura leggermente inferiore, commerciale e logistico-industriale, nel Centro su residenziale e a Sud sul ricettivo”.

Anche l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate prevede per il secondo semestre 2018 un aumento delle compravendite nel settore residenziale 5,6% (le transazioni erano cresciute del 4,3% nel trimestre precedente). Tra aprile e giugno di quest'anno si sono dunque vendute 153.693 case, in linea con la dinamica positiva che dura ormai da oltre tre anni.

Solo Milano registra vendite di case in crescita ininterrottamente dal terzo trimestre del 2013, assistendo ad un aumento del 21% delle transazioni di appartamenti di piccola dimensione (meno di 50 mq). Milano spicca per numero di compravendita di immobili di nuova costruzione, pari al 15%, e per la velocità dei tempi medi di vendita (circa 3 mesi) che si attestano invece a 6 mesi sul territorio italiano; si registra inoltre un minore potere contrattuale della domanda a Milano (5%), in un contesto nazionale in cui lo sconto medio sul prezzo offerto è pari all’11%.Milano rappresenta anche l’unica realtà nazionale nei confronti della quale l’Osservatorio prevede valori in risalita.

Anche lo studio sul mercato immobiliare residenziale realizzato dall'Ufficio Studi Nazionale Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari con 11 mila agenzie immobiliari associate per circa 40 mila operatori), aderente a Confcommercio-Imprese per l'Italia, coordinato da Andrea Oliva (Fimaa) con la direzione scientifica di Stefano Stanzani (Università di Bologna), relativo al primo trimestre 2018, prendendo in considerazione 70 città (capoluoghi di provincia e relativi comuni minori) ha tracciando un quadro congiunturale e significativo dell'attuale momento di mercato,  evidenziando una fase di ripresa del settore con prezzi in fase di stabilizzazione.

Santino Taverna, Presidente Nazionale Fimaa ha dichiarato: “L’incremento del numero delle compravendite non va ancora di pari passo con l’andamento dei prezzi immobiliari in leggero calo, fatta eccezione per la città di Milano. Siamo ancora in una fase di ripresa, tutta da consolidare e frenata dal pesante carico fiscale sugli immobili e dalla zavorra della burocrazia che rallenta il normale esercizio delle attività di chi ha ancora il coraggio di fare impresa nel nostro Paese. La lenta e sofferta crescita economica, la disoccupazione dei giovani e la carenza di fiducia delle famiglie verso il proprio futuro sono elementi negativi per la ripresa del settore".

L’indagine realizzata, invece, da Banca D’Italia, Tecnoborsa e OMI-Agenzia delle entrate prodotta alla fine del primo semestre 2018 presso circa 1.500 agenzie immobiliari, ha fatto emergere che nel secondo trimestre 2018 le compravendite di abitazioni sono aumentate del 5.6% rispetto allo stesso trimestre 2017, proseguendo una crescita che non si arresta dal 2014 e registrando un’accelerazione rispetto ai dati del trimestre precedente che ha interessato, seppur con le differenze del caso, tutte le aree territoriali.

Le statistiche trimestrali pubblicate realizzate dall’Agenzia delle Entrate, che contengono i dati desunti dalle note di trascrizione degli atti di compravendita, registrati presso gli uffici di pubblicità immobiliare dell’Agenzia, incrociati con gli archivi del catasto edilizio urbano, permettono di comprendere più da vicino la realtà di Milano. Si evince, infatti, che a Milano nel secondo trimestre 2018 sono state compravendute 6.674 unità, facendo registrare un + 4.4% rispetto allo stesso periodo del 2017, con un aumento del 21.2% delle piccole unità (inferiori a 50 mq). Nell’ambito della crescita nazionale del mercato di box e posti auto nelle grandi città, in particolare a Milano si registra un + 24.9 %, sempre riferito allo stesso trimestre 2017.

Dal punto di vista degli operatori milanesi, i cui dati sono stati raccolti da Nomisma nel rapporto di luglio 2018, il mercato sta continuando il trend positivo, scoppiato nel 2015, registrando aumento delle transazioni, seppur con modalità più rallentate rispetto alle attese. Hanno contribuito a questo relativo rallentamento la rigidità della parte offerente e la carenza di prodotto rispetto alla segmentazione della domanda.

Lo stesso rapporto riporta un mercato delle locazioni molto vivace, con canoni in aumento, anche se contenuto, e con tempi medi di locazione piuttosto brevi, nonostante un atteggiamento ancora rigido della offerta rispetto alla disponibilità di spesa della domanda. In generale, per il prossimo semestre gli operatori prevedono una andamento positivo del mercato delle compravendite e locazioni residenziali con quantità e valori in crescita.